Les dépôts de permis de construire progressent nettement au premier semestre 2026. Si l’activité commerciale du neuf reste très en retrait par rapport à sa moyenne quinquennale, le retour des promoteurs dans l’arène est-il le signe d’un rebond du marché sur de nouvelles bases assainies ?
La reprise du neuf passera-t-elle par l’amont de la chaîne ? Les dépôts de permis de construire ont progressé de 11,6 % au premier semestre 2026 et les mises en chantier ont retrouvé des niveaux proches de la moyenne des cinq dernières années, très au-dessus du premier semestre 2025. L’aval reste en revanche à la traîne : au premier trimestre, les ventes au détail demeurent inférieures de 27,5 % à leur moyenne quinquennale, et les mises en vente de 26,1 %. Le décalage entre une production qui redémarre et une commercialisation encore atone résume à lui seul la situation du marché.
Des coûts absorbés par les promoteurs
La hausse des taux immobiliers, bien que modérée, comprime le pouvoir d’achat des primo-accédants, cœur de cible du neuf. Dans le même temps, les coûts de construction ont progressé de 2,2 %, dont 0,6 % seulement s’est répercuté sur les prix de vente. Les promoteurs ont donc absorbé l’essentiel de la hausse en comprimant leurs marges, un effort réel qui contribue à resolvabiliser les acquéreurs.
Des prix qui tiennent
Là où l’ancien ajuste ses valeurs, le neuf les maintient : le prix moyen atteint 5 209 €/m² en France au premier trimestre, en progression de 2,5 % sur un an. Les appartements d’Île-de-France s’établissent à 5 862 €/m², en hausse de 2,2 %, tandis que les régions évoluent autour de 4 859 €/m², en quasi-stabilité à +0,3 %. Cette tenue des prix traduit un choix assumé : les promoteurs préfèrent réduire les volumes plutôt que consentir des décotes qui fragiliseraient leurs bilans et la qualité de leurs projets
Un stock maîtrisé
Avec 118 927 lots en commercialisation, l’offre reste stable et équilibrée. Dès 2024, les promoteurs avaient retiré de la vente les programmes les plus exposés, ramenant rapidement l’équilibre entre mises en vente et cessions. Le rythme d’écoulement demeure toutefois proche de vingt mois, ce qui pèse sur la trésorerie du secteur et limite la capacité à lancer de nouveaux programmes. Ce contraste avec le marché de l’ancien, revenu à son point d’équilibre, souligne la nature spécifique de la crise du neuf.
Le redémarrage des autorisations dessine la première marche du prochain cycle. Les opérateurs les mieux placés sont ceux qui ont assaini leur stock dès 2024 et qui abordent 2027 avec des programmes calibrés sur la demande solvable réelle. La reprise commerciale suivra la production, avec un décalage de douze à dix-huit mois. Par ailleurs, les leviers publics, aides à la primo-accession et soutien à l’investissement locatif, reviennent avec force dans la campagne présidentielle. Un signal fiscal clair, conjugué à la reprise déjà engagée des autorisations, donnerait au neuf les conditions d’un redémarrage commercial en 2027. À défaut, il se recentrera durablement sur les institutionnels et les ménages les plus aisés.