Libérer les loyers, généraliser l’amortissement fiscal, créer des foncières dédiées au logement : à sept mois du premier tour, l’Institut Janus et Vivere livrent leurs propositions aux candidats, qui commencent à peine à se saisir du sujet. Des pistes audacieuses, parfois iconoclastes.
Sans bailleurs, pas de logements. À sept mois du premier tour de la présidentielle, deux think tanks ont exposé le 8 septembre, lors d’une conférence de la FIABCI-France, leurs propositions pour ramener les investisseurs vers l’immobilier résidentiel. Leur ambition : nourrir la réflexion de candidats qui commencent à peine à s’emparer de la question du logement. L’Institut Janus veut un véritable statut du bailleur privé, Vivere mise sur l’amortissement universel et le retour des institutionnels.
Un pacte entre bailleurs et locataires
Pour l’Institut Janus, le constat est chiffré. Les bailleurs privés détiennent près de 23 % des 38 millions de logements, contre moins de 18 % pour le parc HLM. « Quand vous avez un acteur qui a à peine 18 % des logements en France, c’est complètement illusoire de penser qu’en s’appuyant sur lui, on va résoudre la crise du logement », résume le think tank. Réunies dans un « Pacte locatif citoyen », ses propositions visent quatre critères : rentabilité, sécurité, prévisibilité et liquidité. Au menu, abaisser de 30 % à 20 % le seuil de travaux exigé par le dispositif Jeanbrun dans l’ancien, ne plus réintégrer l’amortissement dans le calcul de la plus-value, réduire les droits de mutation, partager la taxe foncière avec le locataire et ramener de 30 à 15 ans la durée de détention exonérant les plus-values. Janus réclame aussi la fin de l’encadrement des loyers, des procédures d’expulsion plus rapides et un retour à une « décence objective » à la place de l’interdiction de louer liée au DPE.
Des foncières pour les investisseurs de long terme
Vivere, groupe de réflexion créé par Ikory, juge le statut du bailleur privé « perfectible », capable de ne générer que quelques milliers de logements pour l’instant. Il plaide pour un amortissement fiscal universel, au même niveau dans le neuf et dans l’ancien. Surtout, il travaille à un statut de sociétés foncières dédiées au logement, pour attirer caisses de retraite et assureurs, sur le modèle de l’après-guerre. Les entreprises pourraient elles aussi créer leurs propres foncières pour loger leurs salariés.
Construire plus vite, loger chacun
Les deux think tanks convergent sur le partage de la taxe foncière et le rejet de l’encadrement des loyers. Vivere y ajoute la simplification de l’urbanisme et la transformation des bureaux et des friches en logements. Il insiste enfin sur le parcours résidentiel : résidences étudiantes et seniors, coliving, bail réel solidaire et fluidité du parc social.
Ces propositions rejoignent ce qu’Ikory observe sur le terrain : l’investisseur, particulier ou institutionnel, raisonne sur vingt-cinq ans. Plus que l’ampleur des mesures, c’est la stabilité des règles qui le décidera à revenir. Un cadre durable, fiscal comme réglementaire, vaudrait tous les dispositifs.
Vivere doit transmettre ses pistes aux candidats dans les prochains jours. Reste à savoir lesquelles seront reprises. Le contexte budgétaire, une majorité parlementaire étroite et la remontée des taux limitent les marges de manœuvre. La réforme du calcul du DPE, effective au 1er janvier, pourrait néanmoins remettre sur le marché une partie des logements aujourd’hui classés F ou G.