Le marché de l’investissement conserve une intensité transactionnelle élevée au premier semestre 2026, au rythme des décisions de la BCE. Porté par sa résilience locative et la décote du bloc sur la découpe, le résidentiel continue de séduire les investisseurs, avant les grands portefeuilles de fin d’année.
Le premier semestre 2026 a été dense : 1,2 milliard d’euros ont été engagés en résidentiel en bloc, dont 851 millions sur les actifs classiques et intermédiaires et 367 millions sur les résidences gérées. Le recul des volumes en valeur sur un an traduit moins un désengagement qu’un décalage de calendrier : les dossiers se négocient, les process se déroulent, mais les signatures se calent désormais sur la trajectoire monétaire. Après une hausse de 25 points de base en juin, une pause en juillet, puis un relèvement le 10 septembre portant le taux de dépôt à 2,50 %, la BCE impose au marché un rythme séquencé, réunion après réunion. Avec une OAT à 10 ans à 3,80 % en juin, chaque décision rouvre la discussion sur le prix, tandis que le flux d’affaires se poursuit. L’investissement immobilier global, à 6,75 milliards d’euros et en progression de 8 %, confirme que la liquidité est au rendez-vous.
Le marché intermédiaire, moteur de l’activité
Cette intensité se lit d’abord dans le segment intermédiaire, où se concentrent 63 % des acquisitions, comprises entre 5 et 20 millions d’euros, pour une valeur moyenne de 11,5 millions d’euros par immeuble vendu à l’unité. Ce tissu d’opérations de taille maîtrisée, accessibles en dette classique et portées par des family offices comme par des institutionnels, constitue le moteur du marché. Les grands actifs trouvent eux aussi preneur dès lors que la qualité est au rendez-vous, comme l’a illustré la cession du 29 Sèvres à Paris VIe par la Banque de France, actif mixte à composante résidentielle, pour près de 230 millions d’euros.
Une prime de résilience face au tertiaire
Face à des bureaux en repli de 22 %, le résidentiel continue de tirer son épingle du jeu. Sa résilience tient à la nature de ses revenus : une demande locative structurellement supérieure à l’offre, un risque atomisé entre des dizaines de baux et un usage durablement à l’abri de l’obsolescence. S’y ajoute un avantage décisif à l’acquisition, propre à cette classe d’actifs : la décote du prix en bloc sur la valeur à la découpe. L’investisseur acquiert un immeuble en deçà de la somme des valeurs unitaires de ses lots, ce qui lui offre une double sortie, en bloc ou à l’unité, et une protection à la baisse que le tertiaire ignore. Cette création de valeur intégrée dès l’entrée explique l’attrait persistant du résidentiel géré, recherché pour ses revenus stables et diversifiés.
La vision d’Ikory
Le marché reste actif, mais séquencé. Les investisseurs que nous accompagnons maintiennent leurs allocations résidentielles et ajustent leur tempo à celui de la BCE, en privilégiant les actifs dont la découpe sécurise la sortie. La qualité de préparation d’un dossier y fait plus de différence que le niveau absolu des taux.
Le second semestre sera déterminant. Deux à trois portefeuilles significatifs sont attendus d’ici décembre et donneront la mesure de la confiance retrouvée. Si la trajectoire monétaire se stabilise après la réunion du 29 octobre, ces opérations confirmeront ce que le semestre écoulé laisse déjà entrevoir : un marché résidentiel actif, liquide et mieux armé que le tertiaire.