Entre 2025 et 2040, la génération du baby-boom va transmettre à ses héritiers un patrimoine estimé à 9 000 milliards d’euros, largement composé d’immobilier. Ce mouvement inédit va profondément redessiner le marché résidentiel et les stratégies patrimoniales des prochaines années.
Le chiffre donne la mesure du basculement : 9 000 milliards d’euros de patrimoine, détenus par la génération du baby-boom, vont passer à leurs héritiers entre 2025 et 2040. Cette « grande transmission », déjà documentée par plusieurs études dont celle de la Fondation Jean-Jaurès, résulte de la conjonction du vieillissement démographique et de la valorisation historique de l’immobilier depuis un demi-siècle. Le flux successoral annuel, qui regroupe successions et donations, s’élève aujourd’hui à 464 milliards d’euros ; il devrait atteindre 677 milliards d’euros en 2040, portant son poids dans l’économie française de 16,1 % à 20,2 % du produit intérieur brut. Une accélération sans précédent depuis l’après-guerre.
L’immobilier, moteur d’un patrimoine concentré chez les seniors
Nés entre 1946 et 1964, les baby-boomers ont profité d’une forte croissance économique et d’une explosion des valeurs immobilières qui leur ont permis d’accumuler près de 60 % du patrimoine total détenu par les ménages français, l’immobilier en constituant la composante la plus importante. Cette concentration pose une question structurante pour le marché : comment la génération Y, souvent moins fortunée à âge égal, va-t-elle absorber cet afflux de biens hérités, entre gestion, fiscalité et fréquentes indivisions entre héritiers ?
Un afflux de biens qui pourrait irriguer le marché résidentiel
La transmission massive à venir pourrait remettre en circulation un volume important de maisons familiales, de résidences secondaires et de biens locatifs, en particulier dans les zones où la génération du baby-boom est aujourd’hui la plus représentée. Pour les héritiers, cet apport patrimonial pourrait faciliter l’accession à la propriété, dans un contexte où le pouvoir d’achat des primo-accédants reste sous tension. Cette manne attire logiquement l’attention des responsables politiques en quête de nouvelles ressources budgétaires : un débat sur la fiscalité successorale devrait s’intensifier dans les prochaines années, ce qui pousse déjà de nombreux détenteurs de patrimoine à anticiper leur transmission par des donations plutôt que d’attendre l’ouverture d’une succession.
Pour Ikory, la vague patrimoniale rebattra les stratégies d’allocation résidentielle des dix prochaines années. Les acteurs qui sauront accompagner les héritiers, en gestion, en fiscalité comme en arbitrage entre conservation et cession, capteront une part disproportionnée de la valeur créée par ce mouvement. La grande transmission ne sera pas un choc ponctuel mais une lame de fond, étalée sur quinze ans, qui redessinera progressivement l’offre de biens familiaux et les stratégies patrimoniales des ménages français. Les acteurs de l’immobilier ont dès aujourd’hui intérêt à s’y préparer, plutôt qu’à découvrir ce mouvement au moment où il aura déjà transformé le marché.